"(...)

Damos respuesta a su solicitud (...),mediante la cual consulta si un no residente que adquiere un inmueble en el país debe registrar su inversión y canalizar el pago respectivo.

Al respecto, le manifestamos lo siguiente:

1. El artículo 2.17.2.2.1.2. del Decreto 1068 de 2015, modificado por el Decreto 119 de 2017, define la inversión de capitales del exterior y dentro de este género, la inversión directa, en los siguientes términos:

“Articulo 2.17.2.2.1.2. Definiciones sobre la inversión de capitales del exterior. Se define como inversión de capitales del exterior en Colombia, aquella que se activos que se indican a continuación, siempre que hayan sido adquiridos por un no residente a cualquier título, en virtud de un acto, contrato u operación lícita, sujeto a los términos y condiciones previstos en el presente Título y las demás normas rigen la materia.

Son inversiones de capitales del exterior, la inversión directa y la inversión de portafolio.

a) Se considera inversión directa la que se realice sobre cualquiera los siguientes activos:

(…..)

iv) inmuebles ubicados en el país, adquiridos a cualquier título, bien sea directamente o mediante la celebración de negocios fiduciarios, o como resultado de un proceso de titularización inmobiliaria de un inmueble o de proyectos de construcción, y siempre que el título respectivo no se encuentre inscrito en el Registro Nacional de Valores y Emisores -RNVE;

(….)”

2. Por su parte, el artículo 2.17.2.5. 1. 1. del mismo Decreto establece la obligación de registro de las inversiones internacionales en los siguientes términos:

''Artículo 2. 17.2.5. 1. 1. Procedimiento de Registro. Los inversionistas de capitales del exterior y los residentes que realicen inversiones en el exterior, deberán registrar sus inversiones según el procedimiento que establezca el Banco de la República mediante reglamentación de carácter general.

Los inversionistas o sus apoderados deberán presentar al Banco de la República, directamente o por conducto de las entidades que éste determine, una declaración de registro de: i) las inversiones iniciales o adicionales; (ii) los cambios en los titulares, en la destinación o en la empresa receptora de la misma y, iii) la cancelación de las inversiones.

Para los anteriores efectos, el Banco de la República podrá establecer formularios y/o instrumentos físicos o electrónicos.

Únicamente para el caso del registro de los cambios en los titulares, la destinación o en la empresa receptora de la inversión y de las cancelaciones de inversiones, el plazo dentro del cual los inversionistas o sus apoderados deberán realizar el respectivo registro ante el Banco de la República es de seis (6) meses, contados a partir del momento en que se realice el respectivo cambio o cancelación…..”.

De acuerdo con lo anterior, las inversiones que efectúen los no residentes en inmuebles ubicados en el país, siempre que hayan sido adquiridas en virtud de un acto, contrato u operación lícita, son una inversión de capital del exterior en Colombia y por tanto deben ser registradas conforme al procedimiento establecido por el Banco de la República en el numeral 7.2. de la Circular Reglamentaria Externa DCIN-83.

3. Ahora bien, tanto el Decreto 1068 de 2015 en el artículo 2.17.1.1. como la Resolución Externa 1 de 2018 en el artículo 4, establecen que las inversiones de capital del exterior son operaciones de cambio obligatoriamente canalizables, por lo que las divisas que se utilicen para realizar la inversión deben ser necesariamente transferidas y/o negociadas a través de los Intermediarios del Mercado Cambiario –IMC o de las cuentas de compensación.

4. Finalmente, como se indicó en nuestro concepto JDS-23271 de noviembre 1 de 2018 ¹ aludido en su consulta, si bien el registro de las inversiones de capital del exterior es una obligación que se encuentra relacionada con la titularidad de los activos por parte de los no residentes, su incumplimiento no afecta el derecho de propiedad y la libre disposición sobre los mismos.

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¹ Concepto JDS-23271 de noviembre 1 de 2018. “La legislación colombiana consagra el derecho a la propiedad privada y, en consecuencia, los no residentes pueden adquirir y poseer válidamente activos en Colombia, de los cuales pueden disponer conforme a la normatividad interna, aun cuando los mismos no sean registrados como inversión extranjera en Colombia. Lo anterior, en razón a que el régimen de inversiones internacionales no impide o limita la posibilidad de que los no residentes adquieran la propiedad sobre activos en el país.”

(...)"